HUG 전세보증보험 가능 조건

안녕하세요~ 이번에 포스팅할 내용은 전세보증보험입니다 !!

 

요즘 전세 사기도 많고 역전세도 많고 시기가 매우 뒤숭숭합니다~

 

그래서 요즘 전세를 들어가면 전세보증보험을 매우 많이 찾으시는데요 

 

전세보증보험은 정확히 표현하면 '전세보증금반환보증' 입니다.

 

말 그대로 전세 보증금을 반환 받을 수 있게 해주는 보증인데요,

 

임대인(집 주인)이 임차인(집 빌린 사람)에게 전세(보증)금을 반환해주지 않았을 때 보증사에서 대신 전세금을 주고 보증사에서 임대인에게 구상권을 청구하여 돈을 다시 되받아내는 시스템입니다.

 

전세금이 워낙 크다보니 보증사에서도 임대인에게 돈을 받아내기 위해 전세 계약 시 특정 조건이 충족되어야 가입을 시켜줍니다. (보증사도 전세금을 받아낼 근거와 확신이 필요하니까!!)

 

HUG 보증 보험 가입 조건

1. 전세 계약금이 최저 매매가의 90% 이하여야 한다.

 

요즘 깡통 전세가 워낙 많죠 !! 보통 전세계약금이 매매가의 80%가 넘어가면 깡통 전세라고 하는데요, (일반적으로는 70% 내외 수준) 전세계약금이 최저 매매가의 90% 이하여야 합니다. 

그렇다면 최저 매매가의 기준은 어디일까요 ??

HUG에서는 KB 부동산을 기준으로 잡고 있습니다. KB 부동산에서는 매주 시세 발표를 하는데요, 보증 보험 가입 시점에서의 최저 매매가를 기준으로 합니다. 계약 시점의 시세가 아닌 점 참고해 주세요 !!

 

요즘 뉴스나 유튜브에서 '보증 보험 가입 기준이 공시지가 126%다'는 무엇일까 ?? 라는 생각이 드실 수도 있습니다.

공시지가도 보증 보험 가입의 기준이 될 수 있는데요, 공시지가를 기준으로 하는 경우는 신축빌라나 다가구주택의 경우 매매시세를 알기가 굉장히 까다롭기 때문에 공시지가를 기준으로 합니다.

현재 주택 가격 산정이 어려울 경우 공시지가 140%를 기준으로 잡는데 매매가의 90%를 보증 보험 가입 조건으로 잡기 때문에 140% X 90% = 126%가 나오는 것입니다. (2022년 말까지 보증 보험 신청된 건은 공시지가 150% 기준)

 

개인적인 의견으로는 신축 빌라에서 전세 사기가 특히나 많고 다가구주택의 경우 채무지급 선순위가 밀리는 경우가 많기 때문에 피하는 경우가 좋다고 생각은 합니다. 무조건 안좋다 그런건 아닙니다만 살면서 스트레스를 조금이나마 줄이고자 저는 신축빌라와 다가구주택의 전세는 지양하는 편입니다.

 

** HUG 앱을 이용할 시 계약할 주택의 주소를 정확히 입력했는데 보증 보험이 불가하다고 나오는 경우가 있으나 정확한 것은 HUG에 전화를 해봐야 알 수 있습니다. 상담원님께서 그 주택에 대한 보증 보험 가입여부를 간단히 알려주십니다. (HUG 상담 전화로 된다고 무조건 맹신해도 안됩니다! 간혹 HUG 앱에서 잘못 판단해주는 경우가 있기 때문에 팁으로 알려드리는 거에요 !!)

 

2. 오피스텔의 경우 꼭! 주거용 표시가 되어 있어야한다.

 

오피스텔의 경우 원래 수익형 부동산으로 알고 계시죠?? 오피스텔은 사실 월세를 받고 시세 차익을 위해 보통 구매를 많이 합니다. 오피스텔은 특성상 전세가율이 굉장히 높습니다. (전세가율 = 전세금 / 매매금*100 (%))

오피스텔의 전세가율은 평균적으로 85~90% 내외 정도 합니다. 오피스텔은 전세가율도 높은데 전세 보증 보험을 가입하려면 전세계약시 계약서의 '용도'란에 [ 오피스텔 (주거용) ] 이라고 꼮꼮꼮!! 표시가 되어 있어야 합니다.

 

3. 전세 대출 시 채권 보전 조치가 없어야 한다.

 

사회 초년생의 경우 제돈 내고 전세를 들어가는 경우가 많이 없죠 ?! (돈 있으면 그냥 집 샀지)

우선 집을 알아볼 때 당연히 전세 대출 가능하다고 표시된 부동산을 구해야하는건 필수입니다. 사실 원래 전세 대출 자체에 임대인의 동의가 필요하긴 합니다만 현재는 법이 개정되어 동의가 필요 없습니다. 하지만 어짜피 집 빌려주는 건 임대인이기 때문에 임대인이 전세 대출 가능하다고 하는 경우에만 전세 대출을 받아서 하죠. (계약하는 갑은 집 주인이니까)

어쨌든 요요 채권 보전 조치는 질권설정, 채권양도, 전세권부 근저당 요런걸 말합니다.

전세 대출을 하게 되면 전세 대출금은 은행에서 바로 임대인에게 넘어갑니다. 전세 대출을 자세히 짚고 넘어가면 복잡하니까 전세 대출 받을 시 전세 대출 상품에 질권설정, 채권양도, 전세권부 근저당 없는지 확인하시면 됩니다. 보통 전세 대출 상품에 설명이 나와있는 경우가 있고 모르겠으면 해당 은행에 전화하시면 바로 알려줍니다.

 

4. 전세보증 한도가 있다

 

수도권은 7 억원 이하, 비수도권은 5 억원 이하 입니다.

 

5. 신청 기한이 있다.

 

 보증 보험 가입 가능 시점은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날짜를 기준으로 전세계약 기간의 1/2 까지입니다.

 

6. 도시형 생활주택과 근린생활시설은 보증 대상이 아니다.

전세계약서에 '건물' 란에 도시형 생활주택, 근린생활시설로 표시되어있을 경우 보증 보험 대상이 아닙니다! 

**오피스텔의 경우 근린생활시설이나 주거용의 경우 건물 란에 철근 콘크리트로 기재됩니다.

7. 반드시 공인중개사를 통해 거래된 계약이어야 한다.

개인 거래는 보증 보험 해당 안됩니다 !!

8. 위반 건축물이 없고 건물과 토지 소유주가 같아야한다.

 

이건 공인중개사에서 계약할 때 공인중개사 분이 알려주십니다.

 

 

전세 계약 요즘 너무 무섭지만 너무 겁먹지 마시고 확인 잘 하셔서 보증 보험 가입하면 그래도 마음은 어느정도 놓이니 전세 보증 보험 가입 가능 여부 잘 확인해 보시면 좋을 것 같습니다!!

모르는 게 있으면 HUG에 전화해 보시면 바로 해결 가능합니다!! 

 

 

**HUG 보증 보험 가입 방법 ( HUG 사이트 : https://www.khug.or.kr/index.jsp)

출처 : HUG 주택도시보증공사

전세 보증금 반환 보증 관련 링크 : https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

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